Immobilien Junkie

In den letzten Wochen wurden zwei Indizes veröffentlicht, die beide die Entwicklung des deutschen Immobilienmarktes messen sollen, und die übrigens beide gleich heißen, nämlich “German property Index”. Der eine Index wird schon länger geführt, und zwar von der Investment Property Databank (IPD, früher DID), der andere Index ist neu und stammt von BulwienGesa. Während laut BulwienGesa deutsche Immobilien ein Gesamtergebnis (Total Return) von zehn Prozent im vergangenen Jahr aufwiesen, überraschte die IPD mit einem Wert für den Deutschen Immobilien Index DIX von nur 1,3 Prozent.

Zwar lag die Netto-Cashflow-Rendite bei 4,6 Prozent, dem stand jedoch eine negative Wertänderungsrendite von Minus 3,l Prozent entgegen. Dies verwundert sehr, weil die Renditen für alle Immobilientypen im vergangenen Jahr stark gesunken sind. Für Büroimmobilien weist der DIX sogar eine negative Wertänderungsrendite von Minus 5,2 Prozent auf, obwohl die Preise durch die enorme Nachfrage internationaler Investoren stark gestiegen sind. In dieser Diagnose sind sich alle großen Immobilienmakler einig - nur der DIX kommt zu einem konträren Ergebnis. Zwar werden inzwischen sogar Derivate auf den DIX gehandelt, aber es erscheint sehr fraglich, ob die Investoren damit wirklich an der Entwicklung des deutschen Immobilienmarktes partizipieren können. Abgebildet werden nämlich nicht die Preise, wie sie sich in tatsächlichen Transaktionen bilden, sondern abgebildet werden die Bewertungen durch die Sachverständigen.

Ein schwerwieg ender Mangel ist dabei, dass die Mehrzahl der Datenlieferanten des DIX die offenen Immobilienfonds sind. Offene Immobilienfonds sind Hauptdatenlieferanten Dies wird bereits seit Jahren kritisiert, weil damit eine Einseitigkeit gegeben ist, die Zweifel an der Repräsentativität aufkommen lassen. Zwar heißt es, dass der DIX mit Immobilien im Gesamtwert von 53,8 Mrd. Euro insgesamt 21 Prozent des gesamten Immobilienvermögens institutioneller Investoren in Deutschland abbilde. Es handelt sich dabei jedoch um eine sehr einseitige Auswahl, da offene Immobilienfonds im Vergleich zu anderen institutionellen Investoren stark überrepräsentiert sind.

Der IPD ist es in den letzten Jahren nicht gelungen, diese Einseitigkeit entscheidend zu reduzieren. Der Index bildet also weniger die Entwicklung des Immobilienmarktes ab
als vielmehr die spezifischen Immobilienbewertungen durch die Gutachterausschüsse Iür die offenen Immobilienfonds. Da die Immobilien über viele Jahre stark überbewertet wurden und zu diesen Werten nicht am Markt verkauft werden konnten. mussten im
vergangenen Jahr deutliche Abwertungen erfolgen. um damit die Voraussetzungen
für die Vermarktung zu schaffen. Der Verkauf von Immobilienportfolios
war bekanntlich durch die hohen Mittelabflüsse im vergangenen Jahr notwendig geworden, und da es den Fonds nach dem Investmentgesetz nicht gestattet ist, unter dem durch die Gutachter (Immobilienbewertung Nürnberg) ermittelten Verkehrswert zu verkaufen. mussten deutliche Abwertungen stattfinden. Diese Abwertungen spiegeln sich jetzt in den oben dargestellten Werten wider. Wohnimmobilien sind unterrepräsentiert.

Jedem Marktbeobachter ist es jedoch klar, dass weder - wie die DIX-Zahlen sagen - Büro- noch Handelsimmobilien in Deutschland im vergangenen Jahr an Wert verloren haben. Für Wohnimmobilien weist der DIX einen Total Return von 6.5 Prozent für das Jahr 2006 aus. Dieser ergibt sich aus einer Netto-Cash-Flow-Rendite von 3,8 Prozent und einer positiven Wertänderungsrendite von 2,7 Prozent. Diese Werte sind auf den ersten Blick eher plausibel als die für Gewerbeimmobilien. Zu berücksichtigen ist jedoch, dass im DIX nur 625 Wohnimmobilien mit einem Wert von 4,47 Mrd. Euro enthalten sind.

Damit haben Wohnimmobilien - bezogen auf die Verkehrswerte - nur einen Anteil von 8,3 Prozent am DIX. Dies verwundert, weil dies nicht einmal annähernd der Bedeutung von Wohnimmobilien im Gesamtmarkt entspricht. Die Ursache liegt jedoch wiederum in dem überproportionalen Anteil der Datenlieferanten aus dem Kreis der offenen Immobilienfonds, die bekanntlich kaum in Wohnimmobilien investieren. Ein Index, der die Wertentwicklung von deutschen Immobilien misst, ist wünschenswert, doch der DlX kann diese Funktion heute nicht erfüllen.